​商业不查收入贷款
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贷款简介

传统贷款是最常见的贷款模式，可以分为购置新房 （Purchase）或者重新贷款（Refinance）。可以是自住房，第二个家和投资房贷款。贷款周期（loan terms）也基本两个种：

一种是固定贷款（fixed rate）可分30，25，15和10年固定贷款。优势是利率稳定，不懂担心随着市场的涨幅自己的利率会受到波及。第二长的贷款周期也会使月供的负担减少。

另一种是非固定贷款成为ARM（Adjustable - Rate Mortgage）。一般分为5/1，7/1和10/1的贷款周期。比如7/1，设定了30年的还款周期，只有前7年锁定一个利率，而后会随着市场的情况进行调节，那么如果市场情况恶化，那么利率也会随之升高。多数人需要重新贷款来重新锁定一个利率。

购置新房

如果是购置新房的情况下，我们通常考虑信用分数，头款数，贷款额度以及居住类型。

通常来讲，对于传统贷款购房的方式影响较大的就是信用分数。信用分数会被分级来判断所得利率。低于680分但不低于660分的是一个等级，通常所得的利率是最差的。以此类推，760分以上的是不受额外点数购买（Pring Hit）的限制。因为760已经被视为Excellent了。另外值得注意的是目前大部分银行APP上显示的FICO以及常见信用分数查询的APP例如Credit Karma和Credit Sesame提供的FICO类型分数都不是贷款公司真正使用的版本。若是对自己的信用分数想要一个大概的了解，可以通过Experian/Transunion/Equafax任意一个机构申请一份自己现有的信用分数。贷款公司会看这三家提供的信用分数，并取中间值来判断贷款使用的信用分数。如果是多人申请贷款，那么将看贷款人综合的中间较低值数来决断。假设，贷款A的中间值是745，B的中间值是760，C的中间值是720，那么将用C的中间值，贷款可用信用分数将以720来做利率的判断。

头款对于传统贷款也有着一定的影响。通常来说20%的头款是最低的理想值。但并不意味着说购房能力低于20%首付的人来说就没有购房可能性了。为什么说20%是最低理想值呢？我们通过以下几点来做分析：

1. 20%的首付可以避免贷款公司强制要求购买房贷保险。当首付低于20%的时候，买房者每月需要额外再付一个房贷保险帮助降低贷款公司所需承担的风险，这个费用将会被加进每月的月供里。首付越高这个房贷保险也就越低。假设10%的首付的房贷保险会低于5%的首付。而在传统贷款里，最低要求的首付是5%。

2. 2020年是利率近10年来最低，所以出现了空前的购房热。这股气势一直延续到了2021年。供和求在全美多个州形成了极大的不平衡，所以许多房产经纪人也认为这是个卖家的市场。也就是说卖家有更多的选择，所以他们对于买家的经济能力，信用以及贷款方式也就变得更加挑剔。过低的头款可能会导致许多买家抢不到房子。

3. 低首付对于利率有着一定的影响。同理于被贷款公司强制要求购买贷款保险一样，过低的首付也不会有帮助降低利率。虽然利率主要看当下市场大盘走向，但是客观原因如贷款人的信用分数和头款也是贷款公司需要考虑来判断总贷款风险值的。总体来说，20%的首付会比低于20%的利率要低一些。

关于贷款额度的问题。贷款额度越大就以为着贷款公司所需要考虑的风险就越高，所以相对于在极限值以内的贷款额度，大额度的贷款同样影响着利率。所值得庆幸的是，目前市场对于高额度的政策开放，而高额度的贷款也能够给贷款公司带来更高的收益，所以当下高额度的利率以及贷款公司给的优惠政策有时候会比在限制内的额度更大。

通常要考虑的贷款额度是跟本州内County所设下的额度限制有关。请参考以下表格。高于County的limit就是超额贷款（Jumbo loans），低于County limit却高于Fannie Mae/Freddie Mac限制的额度，被称为High Balance，在Fannie Mae/Freddie Mac限制的额度内的叫做Conforming Loan。实际上，就目前看，传统房贷中买房贷款由于比重贷款的优惠力度更大，贷款额度反而不会太受限制。

请点击以下链接来查取各个County的上限额度：

Fannie Mae and Freddie Mac Maximum Loan Limits for Mortgages Acquired in Calendar Year 2022 and Originated after 10/1/2011 or be

最后就是居住类型。自住房的利率一般是最好的，然后就是第二房屋购置，最后是投资房屋。但是在2021年3月10日，Fannie Mae出了新的通知，第二房屋和投资房的购置将会受到市场价格的波动冲击，利率大幅度升高。虽然在4月底，有一些投资贷款公司的政策放松，但是市场目前大部分的贷款公司对于这两种贷款还是不是特别友好。

​重贷款

重贷款（Refinance）一般可分为套现型重贷（Cash Out Refinance）和非套现型重贷（Rate/Term Refinance又称为Limited Cash Out Refinance）。可以是自住房重贷款，也可以是第二房屋以及投资房屋的重贷款。重贷款不仅仅是可以帮助降低利率，还可以帮助合并贷款，付清债务，除去贷款保险以及更改贷款周期等。

从重贷款的类型来看，套现型贷款的利率要比非套现型贷款要高一些。

传统套现型重贷最大限度可以贷到市场评估价格的80%。市场评估价格由评估报告（Appraisal Report）来决定。影响评估报告的因素有很多，除了房屋自身的状态（有无破损，有无房屋休整，装修，有无违章建筑等）之外，评估报告主要是根据周边差不多/同等房屋的价值来决定的。这里值得一提的是，我们有客户的房子在夏威夷邻边的一个小岛上，这里的房屋交易比较少，所能为appraiser提供评估价值的房子也是少之又少，而同等房屋本身价值就不高，最终得出的评估价格竟比原来购买时还要稍微低一些。当然这种案例并不是特别常见，但是如果整体地区局势如此，这种情况也是有可能的。如果房屋评估价值允许，那么客户就有可能除去绑在现有贷款上的房屋保险。除此之外，通常许多客户想要套现主要是为了付清债务或者房屋整修。付清债务是可以是自己现有的任何一种账户的债务，包括信用卡（Credit Card），分期贷款（Installment）以及房屋净值贷款（HELOC）。

第二种是传统非套现型贷款（Rate/Term或者Limited Cashout Refinance）。之所以是Limited是因为最高的套现额度不能超过2000美金或者贷款金额的2%，多数贷款公司以2000为基准，但是有一些贷款公司允许不超过2%就可以，这样是一部分想套现，又不想利率太高的人的首选。。通常这种重贷的主要目的是为了降低现有的利率。我们也有客户是为了合并自己的两个贷款成一个。现在可贷的额度比以往要增加了不少，不少County的额度上线被上调，所以有客户房屋上绑定着两个贷款的（一个HELOC，一个正常贷款）就可以在额度允许的情况下合并成一个。需要注意的是如果合并后总额度高于County上线，那么利率会受到影响，因为目前市场是传统重贷款对于Jumbo Loan并不是很友好。我们依然建议客户咨询，这样我们就可以在市场状态有所提升时帮助锁定一个较好的利率。

除此之外，更改贷款周期也是较为常见的诉求。如果贷款所剩额度不多了，贷款人不想再以30年的贷款周期来还款，那么缩短周期就是很不错片的选择，因为通常短周期贷款贷款公司所承担的风险降低，那么相对能得到的利率也就会降低。通常可贷款周期分为15,20以及30年，因为缩短周期之后，即便利率降低了，月供可能也不会被降低太多，客户可根据自己的需要来选择。